주택담보대출을 신청할 때 가장 큰 변수는 역설적으로 ‘이미 가지고 있는 빚’입니다. 금융기관은 담보물의 가치를 평가한 후, 차주가 현재 보유한 모든 대출 이력을 훑어보며 추가로 대출해줄 수 있는 ‘여유 공간’을 계산합니다.
이는 단순히 빚의 총액을 보는 것이 아니라, 각 대출의 종류와 상환 방식에 따라 주택담보대출 한도를 깎아먹는 ‘가중치’를 다르게 적용하는 구조를 가집니다.
기존 대출이 주택담보대출 심사 과정에서 어떤 메커니즘으로 한도를 잠식하는지, 그 구조적 반영 방식 세 가지를 정리해 드립니다.
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1. DSR 산정 시 ‘가상 만기’를 통한 원리금 환산 구조
가장 결정적인 반영 방식은 DSR(총부채원리금상환비율) 계산입니다. 주택담보대출은 보통 30~40년 장기로 나누어 갚지만, 신용대출과 같은 기존 부채는 실제 상환 기간과 상관없이 금융당국이 정한 ‘가상 만기’를 기준으로 연간 원리금을 산출합니다.
현재 신용대출의 경우 실제로는 이자만 내고 있더라도, DSR 계산 시에는 원금을 5년(금융당국 지침에 따라 변동)에 걸쳐 나누어 갚는 것으로 가정합니다.
이로 인해 실제 매달 나가는 이자는 적어도, 심사 단계에서는 연간 원리금 부담이 매우 크게 잡혀 주택담보대출 한도를 강력하게 압박하게 됩니다. 상세한 산정 기준은 금융위원회의 가계대출 관리 지침에서 확인할 수 있습니다.
2. 마이너스 통장의 ‘한도 전액’ 반영 구조
많은 차주가 착각하는 부분 중 하나가 마이너스 통장(한도대출)입니다. 마이너스 통장은 내가 실제로 꺼내 쓴 금액이 아니라, 통장에 설정된 ‘대출 한도 총액’이 그대로 기존 부채로 잡힙니다.
통장에 5,000만 원 한도를 설정해두고 1원도 쓰지 않았더라도, 금융기관은 언제든 5,000만 원을 꺼내 쓸 수 있는 잠재적 부채로 간주합니다.
이 한도 총액에 가상 만기를 적용하여 연간 원리금을 계산하므로, 사용하지 않는 마이너스 통장을 그대로 두는 것만으로도 주택담보대출 한도가 수천만 원씩 줄어드는 결과가 나타납니다. 자신의 정확한 대출 현황은 금융감독원 파인(FINE) 포털에서 조회할 수 있습니다.
3. 대출 종류에 따른 ‘위험 가중치’와 한도 차등
모든 기존 대출이 동일하게 취급되는 것은 아닙니다. 금융기관의 내부 심사 시스템(CSS)은 기존 대출의 ‘질’을 평가합니다. 1금융권의 신용대출인지, 혹은 2금융권의 고금리 카드론이나 현금서비스인지에 따라 심사 결과가 달라집니다.
- 고금리 부채: 카드론이나 저축은행 대출 등은 상환 기간이 짧고 이자율이 높아 DSR 수치를 급격히 높입니다.
- 다중 채무: 대출 건수가 많을수록 금융기관은 차주의 유동성에 문제가 있다고 판단하여, 담보가 확실하더라도 내부 등급을 낮춰 우대 금리를 박탈하거나 한도를 보수적으로 제한합니다.
- 정책 자금 대출: 학자금 대출 등 일부 정책 상품은 DSR 계산 시 유리한 기준이 적용되기도 합니다.
이러한 리스크 평가 구조는 한국은행의 금융안정보고서에서 다루는 가계부채 리스크 관리 모델과 궤를 같이합니다.
부채의 다이어트가 대출 한도를 결정합니다
기존 대출이 주택담보대출 심사에 반영되는 구조를 이해하면, 대출 신청 전 무엇을 정리해야 할지 명확해집니다. 단순히 빚을 조금 갚는 것이 아니라, 가상 만기가 짧아 DSR을 크게 잠식하는 마이너스 통장이나 카드론을 우선적으로 해지하거나 한도를 축소하는 것이 훨씬 효과적입니다.
주택담보대출이라는 큰 자금을 조달하기 위해서는 자신의 재무 상태를 ‘심사 시스템이 좋아하는 구조’로 최적화해야 합니다. 불필요한 한도 대출을 정리하고 고금리 부채를 먼저 상환하는 노력이, 결국 수천만 원의 추가 한도와 낮은 금리라는 결과로 돌아올 것입니다.