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아마 주거래 은행에서 “고객님, DSR 규제 때문에 추가 대출이 어렵습니다”라는 거절 통보를 받고 답답한 마음에 검색하셨을 겁니다.
시세 10억 원짜리 멀쩡한 내 아파트가 있는데도, 단지 소득 증빙이나 기존 빚 때문에 자금줄이 막히다니요.
당장 다가오는 물품 대금이나 직원 월급은 어떻게 해야 하나 밤잠 설치셨죠?
하지만 너무 걱정하지 마세요. 길은 있습니다.
개인사업자라면 ‘가계자금’이 아닌 ‘사업자금’ 용도로 DSR 규제 없이 아파트 담보 대출을 받을 수 있기 때문입니다.
여러분의 든든한 금융 나침반 로앤맵(LoanMap)이, 꽉 막힌 자금난을 뚫어줄 개인사업자 아파트 후순위대출의 승인 조건을 지금 바로 공개합니다.
Contents
⚡ 바쁜 사장님을 위한 핵심 요약: 가계대출 vs 사업자대출
| 구분 | 일반 주택담보대출 (가계자금) | 개인사업자 담보대출 (사업자금) |
|---|---|---|
| 규제 적용 | DSR 40% 적용 (엄격) LTV 규제 지역 제한 있음 |
DSR 미적용 (제외) LTV 규제 없음 |
| 대출 한도 | 집값의 40~70% (소득에 따라 제한) |
시세의 80~95% (사업성 평가 위주) |
| 자금 용도 | 주택 구입, 생활 안정 | 사업 운영 자금 (생활비 사용 불가) |
핵심은 ‘사업자금’입니다. 정부의 부동산 규제는 ‘집을 사는 돈(가계대출)’을 막는 것이지, ‘사업하는 돈’을 막는 것이 아니기 때문입니다. 구체적인 조건을 아래에서 확인하세요.
1. 왜 DSR을 안 볼까? (규제의 예외)
DSR은 개인이 갚아야 할 모든 빚의 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 못하게 막는 규제입니다. 하지만 개인사업자 아파트 담보대출은 가계대출이 아닌 기업대출로 분류됩니다.
기업 활동을 위해 돈을 빌리는 것이므로 DSR 규제를 적용받지 않으며, 대신 사업장의 매출이나 담보물의 가치(LTV)를 더 중요하게 봅니다. 덕분에 소득이 적거나 기대출이 많아도 승인 가능성이 열려 있습니다.
2. 신청 자격 및 필수 조건
무조건 다 되는 것은 아닙니다. ‘사업자금’으로 인정받기 위해 최소한의 요건을 갖춰야 합니다.
- 사업자등록증 보유: 개업일로부터 3개월 이상 경과한 개인사업자 (신규 사업자는 조건부 가능)
- 담보물 보유: 본인 명의(또는 공동명의)의 아파트, 빌라, 오피스텔 등
- 실제 사업 영위: 페이퍼 컴퍼니가 아닌 실제 매출이 발생하거나 사업 활동이 입증되어야 함
3. 한도는 얼마나 나올까?
이미 은행에서 선순위 담보대출(집 살 때 받은 대출)을 받았더라도 상관없습니다. 후순위 대출은 선순위 금액을 뺀 나머지 담보 여력을 활용합니다.
일반적으로 금융사는 아파트 시세(KB시세 기준)의 최대 80%~95%까지 한도를 제공합니다.
예를 들어 시세 10억 아파트에 선순위 대출이 4억 있다면, 사업자 대출로 4~5억 원 정도의 추가 자금을 확보할 수 있는 셈입니다.
4. 주의사항: ‘용도 증빙’을 못하면 회수됩니다
가장 중요한 포인트입니다. 이 대출은 오직 사업 용도(인건비, 자재 구입, 시설 투자, 대환 등)로만 써야 합니다.
대출 실행 후 3개월 이내에 해당 자금을 사업에 썼다는 증빙 자료(세금계산서, 이체 내역 등)를 금융사에 제출해야 합니다.
만약 이 돈으로 주식 투자를 하거나 다른 집을 산 것이 적발되면, 대출금이 즉시 전액 회수되고 향후 3년간 금융 거래가 제한될 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 신용점수가 낮은데 가능할까요?
A. 네, 가능성은 있습니다. 사업자 담보대출은 신용점수보다 담보물의 가치(아파트 시세)를 더 중요하게 평가합니다. 단, 금리가 다소 높아질 수 있습니다.
Q. 소득 증빙이 거의 없는데 괜찮나요?
A. 가능합니다. 건강보험료 납부 내역이나 신용카드 사용액 등으로 추정 소득을 산출하거나, 담보 여력이 충분하다면 소득 증빙 비중을 낮춰 진행할 수 있습니다.
🚨 급할수록 ‘사칭 문자’를 조심하세요!
자금이 급한 사장님들의 심리를 노리고 “정부 지원 저금리 사업자 대출 승인”이라며 접근하는 사기 문자가 폭증하고 있습니다.
혹시 지금 받은 문자가 진짜인지 의심된다면, 로앤맵이 분석한 정부 지원 대출 사칭 문자 구별법을 먼저 확인해 보세요. 돌다리도 두드려보고 건너야 합니다.
DSR 규제 때문에 좌절하기엔 아직 이릅니다. 내 아파트의 숨은 가치를 활용하면 사업의 위기를 기회로 바꿀 수 있습니다.
로앤맵(LoanMap)은 사장님의 성공적인 사업 운영을 위해, 규제 속에서도 합법적으로 자금을 융통할 수 있는 현명한 금융 전략을 계속해서 제시하겠습니다.