전세보증금 반환대출 심사에서 금융기관이 가장 중요하게 보는 지표는 ‘상환의 지속성’입니다. 직장인처럼 매달 일정한 급여가 들어오지 않는 프리랜서나 개인사업자의 경우, 소득의 불규칙성은 대출 한도를 결정하는 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
소득이 일정하지 않을 때 심사 과정에서 겪게 되는 세 가지 주요 변수와 대응 방안을 분석해 드립니다.
Contents
1. 소득 산정의 기준: ‘평균화’와 ‘보수적 평가’
금융기관은 현재의 높은 소득보다 향후 발생할 수 있는 소득 하락 리스크를 더 비중 있게 검토합니다.
소득이 불규칙한 경우, 은행은 보통 최근 2개년의 소득금액증명원을 확인합니다.
만약 1년 전 소득은 높고 직전 연도 소득이 급감했다면, 낮은 소득을 기준으로 삼거나 두 해 소득의 평균값에서 일정 비율을 차감하는 방식을 취합니다. 이는 금융감독원의 가계대출 관리 지침에 따라 차주의 실질적인 상환 능력을 보수적으로 평가하기 때문입니다.
2. 증빙 소득의 대안: ‘추정 소득’ 활용법
실제 신고된 소득이 낮거나 불규칙하여 한도가 부족하다면, 소비 지표를 통한 추정 소득을 검토하게 됩니다.
신고 소득이 불분명한 차주를 위해 금융기관은 건강보험료 납부 내역이나 최근 1년간의 신용카드 사용액을 바탕으로 소득을 추정합니다.
- 보험사 심사: 시중은행보다 추정 소득 인정 범위가 넓어, 신용카드 소비가 일정 수준 이상이라면 이를 연 소득으로 환산하여 DSR 한도를 산출할 수 있습니다.
- 제약 사항: 다만 추정 소득은 최대 인정 한도가 정해져 있는 경우가 많으므로, 고액의 전세금 반환이 필요한 경우에는 한도 부족 현상이 발생할 수 있습니다.
3. DSR 규제 예외와 ‘역전세 특례’의 변수
소득이 불규칙하더라도 특정 정책적 조건을 만족하면 심사 문턱이 낮아질 수 있습니다.
- DTI 60% 적용: 최근 역전세난 해소를 위해 한시적으로 운영되는 특례 상품의 경우, 까다로운 DSR 대신 DTI(총부채상환비율)를 적용합니다. DTI는 소득 대비 부채 상환액을 산정할 때 DSR보다 유연하기 때문에, 불규칙한 소득으로 인해 DSR을 맞추기 어려운 차주에게 결정적인 돌파구가 됩니다.
- 증빙 자료 보완: 소득의 불규칙성을 보완하기 위해 잔고 증명이나 매출 기록 등 추가적인 자산 증빙을 요구받을 수 있으며, 이는 심사 당담자의 주관적 판단이 개입되는 시점입니다.
‘서류의 입체적 구성’이 승인율을 결정합니다
소득이 불규칙하다고 해서 대출이 불가능한 것은 아닙니다. 핵심은 금융기관에 나의 상환 능력을 얼마나 객관적으로 입증하느냐에 있습니다.
단순 소득금액증명원만 제출하기보다, 본인에게 가장 유리한 소득 산정 방식(카드 사용액, 보험료 등)을 먼저 파악하는 것이 우선입니다.
특히 전세금 반환 대출은 임차인 퇴거라는 명확한 목적이 있으므로, 소득 증빙이 어려운 경우 한국주택금융공사 등의 보증 상품을 연계할 수 있는지도 함께 검토해야 합니다. 미리 전문가와 상담하여 본인의 소득 패턴에 가장 관대한 금융사를 선정하는 전략이 필요합니다.
※ 이 글은 주택담보대출 심사 기준 의 설명을 바탕으로 작성되었습니다.