전세보증금 반환 대출(역전세 대출)을 신청해 본 차주들이 가장 의아해하는 점은 “같은 아파트, 같은 연봉인데 왜 A 지점은 안 되고 B 지점은 된다고 할까?”라는 점입니다.
시중은행은 물론이고 특히 새마을금고나 농협 같은 상호금융권에서 이러한 현상이 두드러집니다. 이는 대출 심사가 단순히 중앙의 규정만 따르는 것이 아니라, 지점별 ‘자금의 유동성’과 ‘리스크 수용 범위’라는 개별 변수에 의해 결정되기 때문입니다.
전세반환 대출 심사가 지점마다 다르게 나타나는 세 가지 구조적 원인을 분석합니다.
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1. 지점별 ‘가계대출 쿼터’ 및 월별 배정 물량의 차이
모든 금융기관 지점은 연간 또는 분기별로 대출할 수 있는 총량(쿼터)을 부여받습니다. 이 물량이 얼마나 남았느냐가 심사의 문턱을 결정합니다.
특정 지점이 해당 월의 대출 목표치를 이미 조기에 달성했다면, 전세반환 대출처럼 단위가 큰 대출은 심사를 까다롭게 하여 뒤로 미루거나 거절하는 방식으로 속도를 조절합니다.
반면, 실적이 부족한 지점은 적극적으로 심사를 진행하며 한도를 최대한으로 산출해 줍니다. 결국 차주의 조건보다 ‘지점의 잔여 물량’이 결과에 더 큰 영향을 미치게 됩니다. 이러한 대출 총량 관리는 금융위원회의 가계부채 관리 지침에 따라 엄격히 통제됩니다.
2. 담보물 가치 산정 시 ‘지역적 리스크 해석’의 주관성
부동산 가치를 평가할 때 표준 시세(KB시세 등) 외에도 지점 심사역이 판단하는 ‘실질적 회수 가치’가 개입됩니다.
특정 지역의 역전세 현상이 심화되거나 경매 낙찰가율이 떨어지고 있다면, 해당 지역 사정에 밝은 지점은 담보 가치를 보수적으로 깎아서 해석합니다.
반면 타 지역 지점이나 본점 심사 비중이 높은 곳은 표준 시세를 그대로 인정해 줄 확률이 높습니다. 특히 아파트가 아닌 빌라나 단독주택은 지점마다 거래 사례를 선택하는 기준이 달라 감정가 자체가 수천만 원씩 차이 나기도 합니다. 담보 평가의 공적 근거는 부동산공시가격 알리미 등을 참고하되 지점별 재량이 크게 작용합니다.
3. 개별 법인의 ‘건전성 지표’와 연체율 관리 기조
특히 독립 법인 체제로 운영되는 상호금융(새마을금고, 농협 등)의 경우, 개별 지점의 재무 상태가 심사 기준을 직접적으로 바꿉니다.
- 연체율의 압박: 현재 연체율이 높은 지점은 신규 대출, 특히 리스크가 있다고 판단되는 역전세 관련 대출에 대해 매우 방어적인 자세를 취합니다.
- 예대율 조절: 예금 대비 대출 비율(예대율)이 높은 지점은 대출 금리를 높게 책정하거나 한도를 축소하여 자산 건전성을 확보하려 합니다.
- 내부 신용평가(CSS) 가중치: 지점별로 선호하는 고객군(직장인, 사업자 등)이 다르며, 이에 따라 내부 등급 부여 시 가점을 주는 항목에서 차이가 발생합니다.
‘발품’이 전세반환 대출의 성패를 가릅니다
전세반환 대출 심사가 지점마다 다른 이유는 금융이 ‘통계적 데이터’와 ‘시점별 유동성’의 결합이기 때문입니다. 차주의 조건은 상수이지만, 은행의 환경은 변수입니다. 따라서 한 지점의 거절이 전체 금융권의 거절을 의미하지는 않습니다.
특히 전세금 반환이라는 긴박한 상황에서는 여러 지점의 ‘쿼터 현황’과 ‘담보 해석 기조’를 빠르게 파악하는 것이 중요합니다.
정부의 역전세 특례 규정(DTI 60% 적용 등)을 가장 전향적으로 수용하고 자금 여력이 풍부한 지점을 찾는 노력이 동반될 때, 비로소 안전하게 임차인 보증금을 마련할 수 있습니다.
※ 이 글은 전세보증금 반환 심사 기준 의 설명을 바탕으로 작성되었습니다.