전세보증금 반환대출과 전세퇴거자금대출 차이

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 바로 돌려주기 어렵다면 전세보증금 반환대출을 검토할 수 있습니다.

그런데 금융회사나 인터넷 검색에서는 전세퇴거자금대출, 임대보증금 반환대출, 전세금 반환대출처럼 비슷한 표현이 함께 사용됩니다. 여기에 전세보증금 반환보증과 임차인 전세자금대출까지 섞여 있어 어떤 상품을 찾아야 하는지 혼동하기 쉽습니다.

핵심은 누가 신청하고, 돈을 어디에 사용하는지입니다. 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 대출이라면 일반적으로 전세보증금 반환대출 또는 전세퇴거자금대출이라고 부릅니다.

전세보증금 반환대출이란?

전세보증금 반환대출은 임대차계약 종료 후 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 주택을 담보로 신청하는 대출입니다.

금융회사에 따라 다음과 같은 이름으로 안내될 수 있습니다.

• 전세퇴거자금대출
• 임대보증금 반환대출
• 임차보증금 반환대출
• 전세금 반환목적 주택담보대출
• 생활안정자금 목적 주택담보대출

상품명이 다르더라도 신청자가 임대인이고 대출금의 사용 목적이 기존 임차인의 보증금 반환이라면 같은 범주의 대출로 볼 수 있습니다.

전체 조건과 1억원 규제, 한도 계산법은 전세퇴거자금대출 조건·한도 총정리에서 확인할 수 있습니다.

전세퇴거자금대출과 차이가 있나요?

일반적으로 전세보증금 반환대출과 전세퇴거자금대출은 같은 목적을 가리키는 표현입니다.

법령이나 모든 금융회사가 공통으로 사용하는 단일 상품명이 있는 것은 아니기 때문에 기관과 상담자에 따라 표현이 달라질 수 있습니다.

따라서 대출을 찾을 때는 상품명보다 다음 항목을 확인해야 합니다.

• 신청 대상이 임대인인지
• 자금 용도가 보증금 반환인지
• 담보로 제공할 주택이 무엇인지
• 세입자 계좌로 직접 송금하는지

전세자금대출과는 무엇이 다른가요?

전세자금대출은 세입자가 새 집의 보증금을 마련하기 위해 받는 대출이고, 전세보증금 반환대출은 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 대출입니다.

은행 홈페이지에서 ‘전세대출’이라고 표시된 상품은 대부분 임차인용 상품입니다. 집주인이 반환 자금을 찾고 있다면 상담할 때 반드시 “임대인이 신청하는 보증금 반환 목적 대출”이라고 설명해야 합니다.

전세보증금 반환보증과도 다른가요?

전세보증금 반환보증은 대출이 아니라 집주인이 보증금을 반환하지 못할 때 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급하는 보증상품입니다.

두 상품은 명칭이 비슷하지만 목적과 이용자가 다릅니다.

한국주택금융공사는 집주인이 보증금 반환 자금을 대출받을 때 활용할 수 있는 임대보증금 반환자금 보증도 운영합니다. 보증 신청 시에는 임대차계약 종료·해지와 보증금 반환 목적을 입증하는 서류가 필요합니다.

반면 일반 전세보증금 반환보증은 임차인의 보증금 미반환 위험을 보호하는 제도입니다. 대출과 보증상품을 같은 것으로 이해해서는 안 됩니다.

누가 신청할 수 있나요?

기본적으로 다음 조건을 확인합니다.

• 보증금을 반환해야 하는 임대인일 것
• 임대차계약이 종료됐거나 종료가 예정돼 있을 것
• 실제 반환할 보증금이 확인될 것
• 담보로 제공할 주택의 소유자일 것
• 담보 여력과 상환 능력을 갖출 것

한국주택금융공사의 임대보증금 반환자금 보증은 계약 만료의 경우 계약만료일 전후 3개월 이내에 신청하는 기준을 두고 있으며, 중도해지는 해지 사유에 따라 신청 시기가 달라집니다. 실제 대출 신청 시기는 취급 금융회사와 보증상품 이용 여부에 따라 다시 확인해야 합니다.

필요서류는 무엇인가요?

금융회사와 보증기관에 따라 차이가 있지만 일반적으로 다음 서류를 준비합니다.

임대차계약이 실제로 종료됐는지, 반환할 보증금이 얼마인지 확인할 수 없으면 심사가 지연될 수 있습니다.

한도는 어떻게 정해지나요?

전세보증금 반환대출의 한도는 담보 여유액, 실제 반환할 보증금, 상환 능력과 규제상 한도 중 가장 낮은 금액을 기준으로 결정됩니다.

보증금이 2억원이라고 해서 2억원을 모두 대출받을 수 있는 것은 아닙니다. 기존 주택담보대출이 많거나 소득 대비 부채 부담이 크면 실제 한도는 줄어들 수 있습니다.

수도권·규제지역의 1억원 제한과 예외 가능성은 전세퇴거자금대출 1억원 초과 가능 조건에서 확인할 수 있습니다.

집주인이 직접 입주해도 신청할 수 있나요?

집주인이 기존 세입자의 퇴거 후 해당 주택에 직접 입주하는 상황에서도 보증금 반환 목적 대출을 검토할 수 있습니다.

다만 정책상 규제 완화나 별도 보증상품을 적용받는 경우에는 일정 기간 내 전입신고나 실거주 의무가 붙을 수 있습니다. 과거 역전세 반환대출 규제 완화에서는 집주인 직접 입주 시 대출 실행 후 전입신고와 실거주 확인 절차를 두었습니다.

현재 적용되는 조건은 대출 신청 시점과 금융회사 상품에 따라 달라질 수 있으므로 실거주 계획을 상담 단계에서 정확히 밝혀야 합니다.

새로운 세입자가 들어오는 경우는 어떻게 되나요?

새로운 세입자가 들어오지만 새 보증금이 기존 보증금보다 적다면 부족한 금액을 반환대출로 마련하는 방식을 검토할 수 있습니다.

정책상 별도 규제 완화 또는 보증상품이 적용되는 경우에는 새 임차인의 보증금 보호를 위해 반환보증 가입 특약이나 보증 가입 의무가 요구될 수 있습니다. 과거 역전세 반환대출 규제 완화에서도 후속 세입자의 반환보증 가입을 조건으로 뒀습니다.

신규 임차인 보증금과 대출금이 함께 사용되는 경우에는 금융회사가 자금의 송금 순서와 사용 내역을 별도로 확인할 수 있습니다.

어느 은행에서 신청할 수 있나요?

일부 금융회사는 임대보증금 반환자금대출이라는 별도 상품명을 사용하고, 다른 금융회사는 일반 주택담보대출의 보증금 반환 목적 자금으로 심사합니다.

은행 홈페이지에서 상품명을 찾기 어려울 수 있으므로 다음처럼 문의하는 것이 정확합니다.

은행별 상품 구분과 상담 준비사항은 전세퇴거자금대출 취급 은행과 확인 방법에서 살펴볼 수 있습니다.

신청 전에 확인할 사항

1. 임대차계약 종료일과 실제 퇴거일을 확인합니다.
2. 반환해야 할 보증금과 새 임차인 보증금을 구분합니다.
3. 담보주택의 규제지역 여부를 확인합니다.
4. 전체 보유 주택 수를 정리합니다.
5. 기존 담보대출과 신용대출 잔액을 확인합니다.
6. 대출금이 임차인 계좌로 직접 송금되는지 확인합니다.
7. 금리, 중도상환수수료와 총상환액을 비교합니다.

자주 묻는 질문

전세보증금 반환대출과 전세퇴거자금대출은 같은 상품인가요?

일반적으로 같은 목적을 가리키는 표현입니다. 다만 금융회사마다 상품명과 대출 분류가 다를 수 있으므로 신청 대상과 자금 용도를 확인해야 합니다.

전세보증금 반환보증과 같은 상품인가요?

아닙니다. 반환대출은 집주인이 보증금을 마련하기 위해 돈을 빌리는 상품이고, 반환보증은 집주인이 반환하지 못할 때 임차인의 보증금을 보호하는 보증상품입니다.

기존 세입자가 나가고 새 세입자가 들어와도 가능한가요?

새 보증금으로 기존 보증금을 모두 반환하지 못하는 경우 부족한 금액에 대해 대출을 검토할 수 있습니다. 자금 흐름과 새 임차인 보호 조건을 확인해야 합니다.

보증금보다 많은 금액을 받을 수 있나요?

보증금 반환 목적 대출은 실제 반환해야 할 보증금 범위를 초과하기 어렵습니다. 추가 자금이 필요하면 별도의 대출 목적과 심사를 확인해야 합니다.

전세보증금 반환자금 보증을 이용하면 대출이 보장되나요?

아닙니다. 보증요건을 충족하더라도 취급 금융회사의 대출 심사를 통과해야 합니다. 담보, 소득과 기존 채무에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

정리

전세보증금 반환대출과 전세퇴거자금대출은 일반적으로 집주인이 기존 세입자의 보증금을 반환하기 위해 받는 같은 목적의 대출을 의미합니다.

반면 임차인 전세자금대출과 전세보증금 반환보증은 신청자와 목적이 전혀 다릅니다. 상품명에 ‘전세’나 ‘반환’이 포함돼 있다는 이유만으로 같은 상품이라고 판단해서는 안 됩니다.

대출을 알아볼 때는 신청 대상이 임대인인지, 반환할 보증금과 담보 여력이 얼마인지, 주택 수와 지역에 따른 규제가 적용되는지를 순서대로 확인해야 합니다.

공식 참고자료

• 한국주택금융공사 임대보증금 반환자금 보증
• 한국주택금융공사 전세보증금 반환보증
• 금융위원회 역전세 반환대출 규제완화 안내